Immobilien in der Schweiz

Mo. 11.04.2022, 08:00

Wo es sich lohnt und was du sonst noch wissen solltest.

Die Schweiz: Heimat des Wintersports und das Herz der Alpen – für viele Menschen ist die Schweiz ein absoluter Traumort als Feriendomizil. Aber wie realistisch ist dieser Traum? Wie einfach und sinnvoll ist es, ein Haus in der Schweiz zu erwerben? Und geht das überhaupt? Die kurze Antwort lautet "ja" – aber ganz einfach ist es nicht. Von Gesetzgebung über Regierung bis zu Gerichten: Die Schweiz hat den Ruf eines komplexen und stark regulierten Immobilienmarktes.
Natürlich sollte der Kauf von Immobilien immer gut überlegt sein. Schliesslich ist dies eine langfristige und kostenintensive Investition. Ob Sie Preise vergleichen, den Markt langfristig beobachten oder eine Immobilienbewertung online vornehmen: Ein guter Plan mit viel Recherche gehört eben dazu. Heute wollen wir uns den Immobilienmarkt in der Schweiz einmal genauer anschauen. Um die Dinge zu vereinfachen, haben wir die wichtigsten Fakten zusammengefasst, die Sie kennen sollten, wenn Sie den Kauf einer Schweizer Immobilie in Betracht ziehen. Hierzu gehören die Verfügbarkeit von Schweizer Immobilien für Ausländer, regionale Beschränkungen und eine Übersicht über die Kosten für den Kauf eines Domizils sowie Schweizer Immobiliensteuern.

Immobilienbewertung online und Kaufkosten in der Schweiz

Beginnen wir mit der wohl interessantesten Frage für diejenigen, die über den Erwerb einer Schweizer Immobilie nachdenken: Den Immobilienpreisen. Tatsächlich gehört die Schweiz zu den günstigsten Ländern in Europa, um eine Immobilie zu kaufen. Innerhalb der Alpenregion ist sie sogar bei weitem das günstigste Land. Nur Lettland, Serbien, die Ukraine, Mazedonien, die Slowakei, Albanien, Norwegen, Estland, Liechtenstein, Litauen, Island und Dänemark haben noch günstigere Kaufkosten. Um eine bestimmte Immobilie schätzen zu lassen oder eine Immobilienbewertung online vorzunehmen können Sie auf RealAdvisor.ch/de/ vorbeischauen.
Die gesamten Kosten des Kaufes liegen in den meisten Kantonen zwischen 2,5% und 3,8% (Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren und Notargebühren). Der Kanton Waadt bildet hier die Ausnahme mit Gesamtkaufkosten, die gen 5% liegen. Alle Kaufkosten gehen zu Lasten des Käufers. Die Hypotheken-Eintragungsgebühr ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich hoch. Im Kanton Wallis beträgt sie in der Regel 1% bis 200 TCHF, 0,8% bis 500 TCHF und etwa 0,7% über 1 Million CHF. Im Kanton Waadt wird sie auf einer gleitenden Skala berechnet, die bei 0,6% des Kredits beginnt und mit zunehmender Höhe des Kredits auf bis zu 0,44% sinkt. Ein besonders nützlicher Tipp: Sie können die Hypotheken-Eintragungsgebühr vermeiden, wenn bereits eine Hypothek auf einer Immobilie besteht. In diesem Fall können Sie beantragen, dass diese Hypothek auf Ihren Namen übertragen wird und so als Grundlage für eine Hypothek auf die Immobilie verwendet wird.

Welche Steuern bezahlen Sie für ein Ferienhaus in der Schweiz?

Als Ausländer mit einer Immobilie in der Schweiz zahlen Sie gleich dreimal Steuern: einmal an den Bund, dann an den Kanton und an die Gemeinde. Als grober Richtwert kann man davon ausgehen, dass sich die jährlichen Grundsteuern in der Schweiz auf etwa 0,6% des Kaufpreises belaufen. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Steuern auf Bundes- und Kantonsebene zusammengefasst, die Sie beachten sollten. Die kommunalen Steuern variieren von Ort zu Ort.

1) Einkommensteuer
Ihr Einkommen wird auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene besteuert. Und das unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder nicht. Immobilieneigentümer werden mit einem fiktiven Einkommen für das Immobilien-Nutzungsrecht besteuert. Ausgehend von der Immobilie selbst und der Lage auf dem lokalen Mietmarkt wird so ein fiktives Einkommen für Ihre Immobilie berechnet, welches die Grundlage für die von Bund, Kanton und Gemeinde erhobene Steuer bildet.

2) Vermögenssteuer
Die jährliche Vermögenssteuer wird auf kantonaler Ebene erhoben. Der Vermögenssteuersatz wird dabei auf der Grundlage aller von einer natürlichen Person in der Schweiz gehaltenen Vermögenswerte berechnet. Die Höhe dieser Vermögenssteuer richtet sich nach dem Steuerwert einer Liegenschaft. Dieser Steuerwert wird vom Kanton anhand verschiedener Bemessungskriterien ermittelt. Der Steuerwert einer Immobilie ist deutlich niedriger als der Kaufpreis. Schulden, Hypotheken und Darlehen sind abzugsfähig, unabhängig davon, ob sie sich auf die Immobilie beziehen oder nicht.

3) Grundsteuer
Die meisten Kantone, in denen Nicht-Schweizer ohne Aufenthaltsbewilligung eine Liegenschaft erwerben können, erheben zusätzlich zu den Einkommens- und Vermögenssteuern eine jährliche Liegenschaftssteuer.
 
4) Verrechnungssteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft unterliegt der Kapitalgewinnsteuer, in der Schweiz Verrechnungssteuer genannt. Diese Steuer wird vom jeweiligen Kanton erhoben. Sie wird auf der Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises und des vereinbarten Verkaufspreises abzüglich der Kosten für eventuelle Renovierungen oder Verbesserungen der Immobilie berechnet. Der Satz der Kapitalgewinnsteuer in der Schweiz hängt von der Besitzdauer und der Höhe des Gewinns ab. Insbesondere der Kanton Wallis hat einen der niedrigsten Verrechnungssteuersätze aller 26 Kantone.
 
5) Erbschaftssteuer
Eine weitere auf kantonaler Ebene erhobene Steuer ist die Erbschaftssteuer. Die Vererbung oder Schenkung einer Immobilie an Ehegatten ist in allen 26 Kantonen steuerfrei und die Vererbung oder Schenkung einer Immobilie an direkte Nachkommen ist nur in 4 Kantonen steuerpflichtig (Appenzell Innerhoden - 1%, Luzern - 2%, Neuenburg - 3% & Waadt - 3,5%). Die Schenkung/Erbschaft einer Immobilie in der Schweiz an eine dritte Person unterliegt einer Steuer zwischen 15% und 55%. Die meisten Länder haben mit der Schweiz ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, so dass Sie Ihre Steuern nicht doppelt zahlen müssen.
 

Können Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen und was müssen Sie hier beachten?

Zunächst einmal: Ja, das ist möglich. Allerdings gibt es auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene einige Beschränkungen, wo und was Ausländer kaufen dürfen. Ausländische Immobilieneigentümer dürfen ihre Immobilie ausserdem in der Schweiz nur bis zu sechs Monate pro Jahr bewohnen. Sie können auch keine Immobilie im Namen eines Unternehmens in der Schweiz kaufen. Darüber hinaus ist es für US-Bürger sehr schwierig, bei einer Schweizer Bank einen Kredit aufzunehmen. Wer also als US-Bürger auf eine Hypothek angewiesen ist, sollte sich unter Umständen anderweitig umschauen. Um in der Schweiz zu leben, zu arbeiten oder sich hier zur Ruhe zu setzen, müssen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Wenn Sie eine solche haben, gelten für Sie andere Regeln, als die hier beschriebenen.
 

Was kann ich als Ausländer in der Schweiz kaufen?

Ausländer können in der Schweiz nur Wohnimmobilien in einem touristischen Gebiet kaufen. Wenn Sie also kein Schweizer sind oder keine Schweizer Aufenthaltsgenehmigung haben, können Sie keine Immobilie in Genf, Basel, Zürich, Zug oder einer anderen Stadt in der Schweiz kaufen. Ausländer dürfen in den meisten Schweizer Skigebieten Chalets und Wohnungen kaufen, da diese in touristischen Gebieten liegen. Ausserdem können Sie als Nicht-Schweizer Immobilien in Skigebieten in den Kantonen Bern, Graubünden, Obwalden, Uri, Waadt und Wallis kaufen.
Die Lex Koller (das Koller-Gesetz) führte ein Genehmigungssystem ein, so dass nur bestimmte Immobilien für ausländische Käufer in Frage kommen, und beschränkte den Verkauf von Immobilien mit einer Wohnfläche von über 200 m2 netto an Ausländer. Gelegentlich gibt es hierbei zwar Ausnahmen, man kann sich jedoch an den oben genannten Zahlen als Richtlinie orientieren. Seit kurzem verhindert die Lex Weber (das Weber-Gesetz) ausserdem die Erteilung von Baugenehmigungen für Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen Zweitwohnungen bereits 20% des Immobilienbestands ausmachen. Daher ist es im Allgemeinen nicht möglich, in der Schweiz neu gebaute Immobilien zu kaufen. Es gibt einige bemerkenswerte Ausnahmen, z.B. wenn die Bewilligungen aus der Zeit vor Weber noch gültig sind oder wenn die Gemeinde eine Ausnahmegenehmigung erteilt hat. Auf regionaler (Kanton) und lokaler (Gemeinde) Ebene gibt es zudem eine Reihe weiterer Beschränkungen für ausländische Interessenten. Die gute Nachricht ist jedoch: Ihr Traum von einer Schweizer Immobilie muss kein Traum bleiben!